欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度,雪球,国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台,聪明的投资者都在这里。今天分享的内容叫“收储”引爆地产板块,拆解政策的逻辑,来自表舅是养基大户。
政府「收储」这个事,简单理一下逻辑。
地产的问题,从政府的角度出发,本质上,是一个财政问题,从地方政府的角度看,其收入,可以归纳为三块,一是自身预算内的,包括税收等,二是预算外的,主要是土地出让金,也就是卖地收入,三是上级政府的拨款,即转移支付。
1997年启动分税制改革后,地方政府的收入中,大头,变成了房地产相关的营业税,和土地出让金。所以,地方政府能不能顺利运营周转,核心是看地产开发商,能不能持续的从地方政府手里买入地皮,如果土地出让金下滑,那么地方政府的收入端,也会断崖式下滑。
房子分一手房和二手房,对政府来说,一手房和二手房是两个完全分割的市场。假设风险千头万绪但精力有限,它大可以先不care二手房是涨是跌,交易情况如何,因为二手房交易的契税等,和一手房带来的土地出让金收入相比,属于小巫见大巫。
但目前的现实是,在购房力量总体下行的情况下,按照财新的说法,因为房企暴雷,很多人对期房失去了信任,所以优先考虑二手房,甚至折扣力度大的法拍房,这就导致一手房,也就是新房市场,供需更加不平衡,供给多,需求少。
比如,全国现在新房库存最夸张的两个地级市,广东韶关、青海西宁,去化周期是153个月、113个月,也就是说,按照目前的销售速度,光是存量的新房,就够卖12年、9年。而合理的去化周期,是12至14个月,看全国百城均值的话,现在是25个月,是合理值的2倍,其中41个城市,去化周期在36个月以上,也就是偏离合理值2倍以上。
那么,这个「收储」政策,你从地方政府的角度看,逻辑是这样的,我最终的目的,是要土地出让金收入恢复,那么就得让开放商重新买地,但开放商手上没钱,只有一堆刚建好、甚至还没完全建好的新房,但卖不出去,而有限的购房需求,还是倾向于二手房,且各地限购政策放开后,二手房的挂牌量反而大幅上行,导致二手房的供给更加充分了。
那怎么办,现在这个「收储」政策,就是,让银行,或者说国有银行给地方政府放贷,然后,让地方政府,从开发商地方,直接把卖不动的新房,一栋一栋的买回来,价格呢,可能是周边二手房市价的7折、8折。
对开放商来说,7折、8折也很好,只要资金可以快速回笼资金,至少边际是好转的,股价修复一点合情合理。之前资本市场给它定价的过程,是按资产和负债双杀的逻辑来走。
但是你最终发现,这个「收储」政策,本质上,是供给侧的政策,从开发商地方收购新房,减少市场里新房的供给,解决开发商短期的现金流问题,但是,光靠这个政策,是不够的,因为,它似乎没有解决需求端的问题。
对需求来讲,唯一直接的好处是,开发商缓过来后,有更大的概率确保其他已出售的新房的顺利保交楼,恢复老百姓对新房的信心,从而带动市场好转。
总之,有政策,比没有政策好,边际肯定是改善的,但是仅靠这个政策,似乎也无法解决更多需求端的问题。
目前的房地产环境,完全不同于以往,情况非常复杂,单一政策大概率很难真正起效,需要的,是一套组合拳。
我也不太懂,但是有三个想法,可以分享一下。
1、从需求端着手,进一步压降居民存款利率,肯定是正确的方向,我一直说,今年最大的风险,是居民无风险利率下行不够快,其实,在房地产领域,同样适用。
我举个最简单的例子,我有个亲戚,年初拆迁分了一套房,大概80平米,周边的二手房均价1万左右,他一门心思就想卖,因为80万市价的房子,一年的房租一共就1万2,租金回报率1.5%左右,而楼下的农信社,当时存款利率贴息后超过3%,这促使他积极卖出,增加了市场的二手房供给。
从5月15日的新闻看,招行,也开始暂停了高利率的智能通知存款,原来签约的,今天开始全部作废了,这都是正确的方向,说实话,监管在这块,其实是动晚了。
现在新的问题是,存款整顿后,理财成了新的资金蓄水池,理财规模跨越式攀升,从降低居民无风险收益角度看,这不是什么好事。一方面,居民奔着高业绩基准、高过往收益的表现,买入进去;另一方面,面对1.8%回购价格,2%的存单价格,2.5%以内的信用债,理财子的投资经理,你说有什么好配的?
最后,又是抬升无风险利率,压制了房产等其他资产的配置性价比。
2、没有人不想住好房子,以旧换新的需求,肯定是有的,但是房子作为一种商品,在国内,最大的问题,是透明度太低了,尤其是新房。有没有可能,通过机制的建设,提高新房全流程的透明度?类似透明厨房,食客看着厨师操作的全流程,是可以为食物付出溢价的。
3、跳脱出来来看,要注意到,现在的很多问题,本质上,还是因为,我们处于美联储加息的大周期中,咱们的地产周期,是加息周期叠加了人口等其他周期,问题自然会放大,如果美联储开启降息周期,那么,工具自然也可以多一点,比如降存款利率这事,在降息周期,显然阻力会小很多。
2528.海运冲击下的超额收益
2527.加拿大降息对市场的影响
2526.银行股因何分化?
2525.可怕的“通胀税”
2524.中短期资金互道再见
2523.2024年对投资的最新思考
2522.视频号未来3年能为腾讯控股贡献多少业绩增长
2521.中短期资金互道再见
2520.新股,创造还是毁灭超额?
2519.家电企业的政治经济学应用
2518.济州岛之行,亲眼所见韩系车企的实力
2517.房地产市场真的迎来了十年一遇的好机会吗?
2516.理想战略失败和新能源车市场的升级
2515.各行业竞争方式与特点
2514.为何海外业务盈利能力更高?
2513.大宗商品价格的成本支撑和“宏大叙事”
2512.A股继续上涨会带来财富效应吗?
2511.巨大的海运价格周期从哪儿来?
2510.讲讲近期的白酒大乱斗
2509.要清楚普通投资人的护城河
Create your
podcast in
minutes
It is Free
The emPOWERed Half Hour
来点芝士
段子来了
365读书|精选美文
早安英文-一个有点调皮的中英双语播客
环球地理Global Geography